תחומי התמחות

המשרד מפקח עבור הבנקים בישראל ומוסדות מימון חוץ בנקאיים אחרים ונותן שירותים לחברות הבניה הפועלות בישראל. צוות המחלקה כולל כלכלנים ומהנדסי בניין המתמחים בבקרת פרויקטים ותקצובם. לעובדי המחלקה ניסיון רב בכל סוגי הפרויקטים, ובכלל זה פרויקטים מורכבים כפינוי בינוי, תמ"א 38 ומקבצי דיור גדולים, דיור מוגן, קניונים, בתי מלון מבני תעשייה.

תחום הפיקוח הפיננסי על קצה המזלג

תחום הפיקוח הפיננסי בכל הקשור למגזר הנדל"ן בישראל, מקיף את סל השירותים החיצוני הנדרש ע"י מוסדות המימון, לצורך פיקוח על הלוואותיהם, כשאלו ניתנות לצורך בנייה. בהלוואות בניה, להבדיל מהלוואה רגילה, מלווה המממן את הלקוח לאורך כל שלב הפרויקט. כספי ההלוואה משוחררים לסירוגין (בדרך כלל אחת לחודש) ובחלקים – בהתאם להתקדמות הבניה בשטח וזאת צורך המשך קידום הבניה באמצעות כספי ההלוואה.

מטרת העל של הפיקוח הפיננסי הינה להגביר את רמת השליטה של המוסד הפיננסי בכספי ההלוואה, זאת בין היתר באמצעות:
1. בקרה הנדסית בשטח לווידוא התקדמות הבניה ועמידה בלוחות זמנים.
2. בקרה כלכלית לרבות ניתוח תנועות בחשבון הפרויקט, בקרה תקציבית, אישורי תשלום.
3. בקרה שמאית לווידוא התאמה למצב הרישוי, זיהוי מגמות תכנון ואומדני שווי בפרויקט. 

הפיקוח הפיננסי מהווה תת התמחות ייחודית. נדרש בה השילוב הנכון של אסכולות הכלכלה, ההנדסה והשמאות יחד עם הבנה עמוקה של צרכי הגוף המממן, כך שתתקיים בקרה אפקטיבית שהיא לא אדוקה ומכבידה מצד אחד ולא רופסת וקלה מצד שני.
המפקח הפיננסי מלווה את הפרויקט עוד מתחילת בדיקת ההתכנות למימון, ועד לסגירת ההלוואה.

בדיקת ההתכנות הכלכלית ("דוח אפס"):

לקוח המבקש לקבל הלוואה כנגד בניה נדרש לבצע בדיקות נאותות שונות אצל הגורם המממן. בין היתר נערכת בדיקת התכנות כלכלית לפרויקט – בדיקת ההתכנות ידועה בקרב העוסקים בתחום בשם דוח ה"אפס".
דוח האפס מהווה חלק ממסמכי הבסיס לצורך דיון ואישור ההלוואה, ובמידה וההלוואה מאושרת, דוח האפס יהווה בדרך כלל נספח להסכם המימון המנחה בכל הנוגע לתוכנית העסקית.
דוח אפס אופייני כולל בין היתר תיאור מיקום הפרויקט ורקע על סביבתו, תיאור המצב התכנוני ומצב הרישוי, תיאור של הזכויות המשפטיות והתנאים המסחריים להקמת הפרויקט, תיאור הפרויקט המוצע, אומדן עלויות ההקמה של הפרויקט (קרקע, בניה, נלוות וכו'), אומדן שווי ההכנסות הצפויות ובדיקה של רווחיותו.
למשרדנו נסיון רב בביצוע דוחות אפס לפרויקטים מסוגים שונים כגון מגורים, מסחר, משרדים, התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי.

ליווי פיננסי בתקופת הפרויקט:

לאחר חתימה על הסכם למימון פרויקט מלווה המפקח הפיננסי את הפרויקט בכל שלביו:
המחלקה עורכת דו"ח תקופתי הכולל ליווי כלכלי שוטף ופיקוח הנדסי (במידה וביצוע הפרויקט החל).
במסגרת הדו"ח נבדקים פרמטרים רבים כגון עמידת היזם בתנאי הסכם הליווי, בדיקת היתרי בנייה, פוליסת הביטוח באתר, בדיקת הסכם הביצוע בהשוואה למחירי השוק ובחינת אבני הדרך לצורך שחרור כספים.


במקביל נערכת בדיקה של התקדמות הבנייה וכן בדיקה של חוזי המכר ותנאיו לרבות התאמת מחיר החוזה למחירי שוק מקובלים. כמו כן, אחראי המפקח על בחינת אופן ניצול התקציב, על מתן אישור להוצאות על חשבון תקציב ההקמה ועל מעקב אחר תנועות המע"מ בחשבון הליווי. כל זאת תוך בחינה מתמדת של רווחיות, עודפי הפרויקט ומידת החשיפה של המממן.
בדיקת התקדמות הבנייה נערכת ע"י סיורים בתדירות של אחת לחודש בדרך כלל, של מהנדס מומחה באתרי הפרויקטים.
במידת הצורך, הביקורים יכללו אישור ח-ן הקבלן ו/או קבלני המשנה המבוקשים לשחרור ובקרה והתייחסות לחשבונות חריגים, שינויים ותוספות.